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居间合同委托人的任意解除权及跳单”

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作者:隋彭生。 TAGS:解除,任意,合同,条件,居间,
   一、《指导案例1号》材料及笔者基本观点 (一)《指导案例1号》材料 最高人民法院2011年12月20日发布了《指导案例1号》:上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案。(1) 基本案情是:原告上海中原物业顾问有限公司(简称中原公司)诉称:被告陶德华利用中原公司提供
的上海市虹口区株洲路某号房屋销售信息,故意跳过中介,私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意‘跳单’行为,请求法院判令陶德华按约支付中原公司违约金1.65万元。被告陶德华辩称:涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋,中原公司并非独家掌握该房源信息,也非独家代理销售。陶德华并没有利用中原公司提供的信息,不存在‘跳单’违约行为。法院经审理查明:2008年下半年,原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。2008年10月22日,上海某房地产经纪有限公司带陶德华看了该房屋;11月23日,上海某房地产顾问有限公司(简称某房地产顾问公司)带陶德华之妻曹某某看了该房屋;11月27日,中原公司带陶德华看了该房屋,并于同日与陶德华签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,陶德华在验看过该房地产后六个月内,陶德华或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶德华有关联的人,利用中原公司提供的信息、机会等条件但未通过中原公司而与第三方达成买卖交易的,陶德华应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向中原公司支付违约金。当时中原公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。11月30日,在某房地产顾问公司居间下,陶德华与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,陶德华向某房地产顾问公司支付佣金1. 38万元。”
上海市虹口区人民法院于2009年6月23日作出(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决:“被告陶德华应于判决生效之日起十日内向原告中原公司支付违约金1.38万元。”宣判后,陶德华提出上诉。上海市第二中级人民法院于2009年9月4日作出(2009)沪二中民二(民)终字第1508号民事判决:“一、撤销上海市虹口区人民法院(2009)虹民三(民)初字第912号民事判决;二、中原公司要求陶德华支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。”
法院生效裁判认为:“中原公司与陶德华签订的《房地产求购
[论文网 lunwen.nangxue.com]确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止‘跳单’格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却‘跳’过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否‘跳单’违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成‘跳单’违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,陶德华及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,陶德华并没有利用中原公司的信息、机会,故不构成违约,对中原公司的诉讼请求不予支持。”
(二)笔者的基本观点
笔者认为,终审法院判决陶德华不承担违约金责任是正确的,但在法理上的解释却有可商榷之处。
第一,陶德华不履行与中原公司的居间合同,而改由某房地产顾问公司报价进行媒介居间,事实上已经存在“跳单”行为,这是一个基本事实。
第二,法律是否允许委托人“跳单”?从性质上看,居间合同是一种特殊的委托合同。委托合同的当事人有任意解除权。我国《合同法》第410条规定:“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的,除不可归责于该当事人的事由以外,应当赔偿损失。”居间合同的委托人得参照适用委托合同关于任意解除权的规定。“跳单”就必然导致对在先居间合同的解除。
第三,“跳单”分为可归责的与不可归责的两种。本案委托人陶德华在与中原公司签订居间合同之前,已经通过其他居间人了解到了出售房屋的信息。中原公司并不是垄断信息的提供者。陶德华另找居间公司,对
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