当前位置:首页 > 经济学 > 经济学理论 >

基于供求关系视角的房价持续上升的原因分析

分享到:
作者:秩名。 TAGS:持续,上升,房价,视角,供求,关系,
   供求关系理论是市场运行的基础理论,也是房地产市场运行与房价变动的核心理论。供求规律是决定住房商品价格的主要规律,其他一切因素对住房价格的影响,要么是通过影响供给,要么是通过影响需求,要么是通过同时影响供给和需求来实现的。 1 商品住房市场的供求均衡 住房需求是指在一定时期内和一定价格条件
下,人们愿意购买且有能力购买的商品住房数量。住房供给是指在一定时期内和一定的价格条件下房地产开发商和拥有者(卖者)所愿意并能够为社会提供的商品住房数量。
  供给和需求的力量会相互作用,产生均衡的价格和数量,即市场均衡。市场均衡发生在供给和需求力量达到平衡的价格与数量的点上。在该点,买者愿意购买的数量正好等于卖者所愿意出售的数量。我们称之为均衡的原因在于:当供求力量平衡时,只要其他条件保持不变,价格就没有理由继续波动。如图1所示,当价格P 大于 P0时,供给S大于需求D,价格下降;当P 小于 P0时,供给S小于需求D,价格上升。因此,商品住房市场上的均衡出现在住房供给曲线与需求曲线的交点。
  供给分析和需求的均衡分析,远不限于告诉我们均衡价格和均衡数量。它也能用于预测经济条件的变化对于价格和数量的影响。本文基于供求关系视角分析房价持续上升的原因,就以住房市场均衡为切入点进行解析,讨论商品住房的需求和供给变动时,住房价格的变动趋势。
  2 仅考虑居住性需求时的住房市场均衡
  住房作为一种商品,既可以用来消费,也可以作为投资品。不考虑商品住房的投资功能时,购房者对于住房的需求目的就是为了居住,开发商提供住房则是为了赚取相应的利润。
  2.1 需求变动对均衡点的影响
  商品价格之外的因素变动会引起需求曲线的移动。当所要购买的数量在每一价格水平增加时,我们说需求增加市场均衡,对应的需求曲线就向右移动。随着城市化进程的加快、人口的自然增长以及居民收入水平的持续提升,一定时期内住房的需求会不断增加,这种需求也可能在某一时点突然释放(比如1998年停止实物分配福利房以后),但市场上住房的供给不会立刻得到调整,当住房需求不断增加,而住房供给保持不变的情况下,均衡价格和均衡数量就会上升。如图2所示,当供给曲线由D向右移动到D1时,均衡点就由E0上移到E1
  2.2 供给变动对均衡点的影响
  商品价格之外的因素变动也会引
[论文网 lunwen.nangxue.com]起供给曲线的移动。生产者提供商品的主要目的是赚取利润,而不是乐趣或博爱。因此,决定供给的关键因素之一就是生产成本。相对于市场价格而言,当某物品的生产成本比较低的时候,生产者大量提供该物品就会有利可图。当购房者在每一价格水平上的需求量增加时,由于规模效应的存在,单位建造成本下降,开发商提供更多的住房就会有利可图。住房价格的提高带动着建筑材料、劳动力的成本随之上升,与此同时,建筑成本的增加也会推动着房价的上涨,但是成本的上升速度一般不及房价的涨速,因而开发商乐于提供更多的商品住房。另外,在住房需求持续增加的背景下,政府政策性的支持、建筑技术手段的进步,使开发商完全有能力在每一价格水平上提供更多的住房,此时,住房的供给曲线就向右移动。短期内假设需求保持不变,在供给增加的情况下,均衡价格将下降,均衡数量则上升。如图3所示,供给由S向右移动到S1时,均衡点由E向右下方移动到E2
  2.3 供给和需求同时变动对均衡点的影响
  在前文的分析过程中,我们都假设一定时期内供给或需求保持不变,而实际情况并非这样,供给和需求的变动往往同时发生。需求的增加引起价格的上涨,为了满足市场的需求,政府政策鼓励生产,生产商为获得更多利润增加供给。然而,由于土地供给缺乏弹性和受到住房建设周期的制约,住房供给增加相对于需求增加的速度较慢。短期内需求和供给同时增长,但需求的增长速度大于供给,均衡价格和均衡数量在一定程度上继续上升。如图4所示,需求增加导致需求曲线由D移动到D1,供给增加引起供给曲线由S移动到S1,相应的均衡点由E0向右上方移动到E3
   结论:一定时期内,在不考虑商品住房的投资功能时,即假设住房市场上不存在投资性需求或投资需求的影响较弱时,房价上升的根本原因在于居住性需求的拉动及供给增加缓慢导致供求关系的紧张。因此,解决房价持续上升问题的关键在于从缓和供求关系入手,合理引导居住需求,增加住房的有效供给。
  3 考虑投资性
  • 共2页:
  • 上一页
  • 1
  • 2
  • 下一页