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浅论土地价格影响因素分析及其对策研究

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作者:管理员。 TAGS:及其,对策,研究,分析,因素,价格,
   一、土地价格影响因素分析 (一)经济因素 1、经济发展形式 经济发展状况良好,国民收入就会增加,人们就可能去投资或者去消费,根据乘数效应,投资和消费可以几倍的加速经济的增长,在这过程中,随着经济的增长,土地的需求量得到上涨,从而导致土地价格的上涨,由此来看,土地需求量基本上与经济循环呈同向增长趋势

2、居民收入和消费水平
根据马斯洛层次理论,随着人们收入的增加,人们在解决了温饱之后,才会对消费水平有更高的要求,表现在居住上就是对居住环境的要求变高、对居住面积的要求变大,以使自己住着更舒服,更享受。对自身居住环境改善的想法,促生了对住房的需求,从而间接导致了对土地的需求,最终推高了土地的价格。
(二)人口因素
人口因素与土地价格变化有着密不可分的关系,人口因素包括:人口的密度、男女比例、年龄结构、受教育程度等。
一个地区人口密度大,每平方公里居住的人比较多,而土地面积是一定的,这之间的矛盾会促使,开发商增加对土地的投入,把楼层提高,增加容积率,增加建筑密度等手段来提高建筑率,供给更多的人以住房,而在此过程中,因为需求强烈,土地的价格难免会因此提高,从而人口密度大促使土地价格的不断上涨。
年龄结构在一定程度上也造成了对土地的需求,20到35岁左右的人,由于刚参加工作不久,积攒的钱并不足以支付其房价,可是他们确实潜在的房地产消费者,一旦能付得起首付,他们必然会买房,特别是在中国这种传统意义上,有了自己的房子汴能称得上为有家的国家,人们对于房地产的需求是刚需,是这一年龄段人的梦想。而更高年龄段的人,由于其有较高的储备,其改善居住环境的要求同样很是强烈,这些都加大了对房地产的需求,也就是加大了对土地的需求,从而间接助推了土地价格的上涨。
人们旳受教育程度不一样,也会造成对某类房地产的追逐,比如,知识分子偏爱人文环境较好,自然环境叫优雅的楼盘,这就使得此种楼盘供不应求,使得房价上升,助推了土地价格的上涨。
(三)基础设施建设因素
影响土地价格的基础设施因素主要有区域的交通类型、对外联系方式及方便程度、路网密度等。比如说城市的环境保护和城市基础设施建设的进一步加强,水电暖设施齐全,都可以不断完善城市功能,这些功能的完善注入了大量资金,不仅带动了城市化的发展,同时也带动了城市土地价格的上涨。在城市绿地建设方面,大型的公园及休闲娱乐场所的建设所需投
[论文网 lunwen.nangxue.com]入的大量资金也会对地价产生直接影响,有的则通过影响周围的环境间接影响土地价格。
(四)政策因素
政策因素对土地价格的影响,主要表现为住房制度、城市规划、税收政策以及行政隶属变更等。
我国传统的住房制度是福利分房,在这种情况下,国家包办一切,房地产的运营只能依靠国家的财政补贴来完成。在住房制度改革以后,实行住房商品制度,促进了房地产市场的正常发育和形成,从而房价和土地价格回归理性,达到合理值。
城市规划,对土地的用途、容积率、建筑密度的规定,对土地价格有重要的影响,同一地块,用于商业用途、居住用途或者工业用途,其价格千差万别;另外比如,城市的交通规划也会对土地价格产生很大的影响,不如,一个地区在地铁站口附近,因其出行较为方便,所以其居住用地的价格会比较高。
税收政策对土地价格的影响,税赋减少,则居民和企业有更多的钱去投资和消费,引起经济的快速增长,居民加速消费,企业扩大规模,这都会加大对土地的需求从而引起土地价格的上涨。
二、对土地价格管理和估价的建议
(一)让市场发挥作用,运用多种手段对土地市场进行调控
当前,我国房地产市场尚未成熟,必须防范可能出现的房地产市场过热而引起的泡沫问题。
首先,土地有形市场的建设和发展需要进一步地完善。土地交易的行为需要规范,政府土地管理部门的监控急需加强,一级土地市场由政府垄断的、二级土地市场要大胆地放幵、搞活,打击违法的私下交易,避免投机取巧、人为炒作、抬高地价等不良行为的发生;继续加强土地储备、交易部门的各项政策和制度的建设和完善,做到统一收购、统一储备、统一交易,为土地市场机制提供阳光平台,保证交易信息的畅通和市场竞争的公平性。
其次,财税政策要完善,土地市场需求要调控。税赋的减少,导致经济增长幅度的提高,此时,各企业都争相扩大投资,致使对土地需求强烈,助推了土地价格的上涨。除此之外,制定严谨的有针对性的土地税收政策,如设立土地增值税、土地荒芜税、土地闲置税等纳税项目,可以在一定程度上抑制土地投
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